الثلاثاء، 22 نوفمبر، 2016

عقد الايجار

يعد عقد الايجار من طائفة العقود الملزمة لجانبيه وهو بهذا الوصف يرتب التزامات على كل من المؤجر او المستأجر وفي حالة اخلال اي منهما بهذه الالتزامات تثار مسؤوليتهما العقدية نتيجة هذا الاخلال. لكن قد لا يصدر الاخلال من المؤجر او المستأجر فمن الممكن ان يصدر الاخلال من شخص ثالث ليس طرفاً بعقد الايجار ومع ذلك يسأل المؤجر او المستأجر عن هذا الاخلال فالغير الذي نقصده من هذا البحث هو ذلك الغير الذي لا يعتبر فعله سبباً اجنبياً يعفى المدين بموجبه من المسؤولية , لذلك خصصنا هذا البحث لدراسة مفهوم الغير الذي يسأل عن فعله المؤجر والمستأجر عقدياً من خلال بيان  تعريفة وما يتميز به عن الغير الاجنبي والغير بموجب نسبية اثر عقد الايجار وكذلك بيان انواع هذا الغير والفئات التي يسأل عنها كل من المؤجر والمستأجر.
الكلمات المفتاحية : الغير ، المؤجر ، المستأجر ، العقد ، الايجار.
ان دراسة الغير عن عقد الايجار والذي يسأل عن فعله اطراف عقد الايجار ليست بالمهمة السهلة على اعتبار ان مصطلح (الغير) بشكل عام واحد من المصطلحات التي استعملها المشرع المدني العراقي ولم يوضح المقصود( بالغير) وما زاد الامر تعقيداً ان المشرع قد استعمل هذا المصطلح في ميادين متعددة وقد يختلف معنى الغير باختلاف الزاوية التي ينظر من خلالها لهذا الغير.والغير الذي يعنينا هنا هو كل من يسأل عن فعله اطراف عقد الايجار مسؤولية عقدية وهذا المعنى بطبيعة الحال يختلف عن معنى الغير في اطار مبدأ نسبية اثر العقد والذي اشارت اليه المادة(142) من القانون المدني العراقي(1) والتي تشير الى ان اثر العقد لا ينصرف الا الى المتعاقدين والخلف الخاص والخلف العام فوفقاً لهذا المفهوم فان الخلف الخاص والعام لا يعتبران من الغير, في حين ان الخلف الخاص والخلف العام يعدان من الغير بالنسبة لمعنى الغير وفقاً لفكرة المسؤولية العقدية عن فعل الغير.وامام هذا التباين في معنى الغير تبعاً للجهة التي ينظر من خلالها لهذا الغير نجد من الضروري ان نقف على تعريفه وانواعه وهو ما سنتناوله ضمن هذا البحث  من خلال تقسيم هذا البحث الى مبحثين نتناول في المبحث الاول تعريف الغير الذي يسأل عن فعله اطراف عقد الايجار , ومن ثم نتناول انواع الغير الذي يسأل عن فعله اطراف عقد الايجار عقدياً في المبحث الثاني.

المبحث الاول //تعريف الغير الذي يسأل عن فعلـه اطراف عقد الايجار..
نعتقد ان مصطلح الغير في معناه القانوني يعتبر من المصطلحات الحديثة نسبياً على اعتبار ان امهات المعاجم اللغوية وان اشارت الى معنى الغير الا انها كانت بعيدة عن المعنى القانوني له(2) و تُنازع تعريف الغير عن عقد الايجار بشكل عام فكرتان رئيستان الاولى تتعلق بتعريف الغير وفقاً لقاعدة نسبية اثر العقد  والفكرة الثانية هي تعريف الغير وفقاً للمسؤولية العقدية عن فعله , فهل ان الغير الذي يسأل عن فعله اطراف عقد الايجار هو نفسه الغير عن عقد الايجار  بشكل عام؟ للإجابة على هذا السؤال سوف نتناول ضمن هذا المبحث تعريف الغير وفقاً لقاعدة نسبية اثر عقد الايجار ومن ثم نتناول تعريف الغير وفقاً للمسؤولية العقدية عن فعله .

المطلب الاول // تعريف الغير وفقاً لقاعدة نسبيه اثر عقد الايجار..
لما كان عقد الايجار من طائفه العقود الملزمة لجانبين فهو يرتب التزامات متبادلة و متقابلة بين طرفيه كأثار لهذا العقد, فما هو حق للمؤجر يعد التزاماً بذمة المستأجر وما هو حق للمستأجر يعتبر التزاماً على المؤجرأذاً عقد الايجار كقاعدة عامة تنصرف اثاره الى اطرافه فقط , ومن اجل معرفة من هو الغير عن عقد الايجار نجد ان الفقه قد وضع معياراً منضبطاً لتحديد هذا الغير من خلال تحديد الاشخاص الذين ينصرف اليهم اثر العقد واعتبار من لم ينصرف اليهم اثر العقد من الغير(3) , فمضمون قاعدة نسبية اثر العقد هو ان اثر العقد لا ينصرف الا الى اطرافه او من كان في حكم اطرافه كالخلف الخاص والخلف العام وهذا ما اشارت اليه المادة(142) من القانون المدني العراقي والتي تنص(ينصرف اثر العقد الى المتعاقدين والخلف الخاص والخلف العام دون اخلال بالقواعد المتعلقة بالميراث.....لخ) واشارت الفقرة الثانية من المادة نفسها(اذا انشأ العقد التزامات وحقوق شخصية تتصل بالشيء انتقلت بعد ذألك الى الخلف الخاص, فان هذه الالتزامات والحقوق تنتقل الى هذا الخلف في الوقت الذي ينتقل فيه الشيء اذا كان من مستلزماته وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت انتقال الشيء اليه)ومفهوم المخالفة لهذه المادة يشير الى ان من لم ينصرف اليه اثر العقد يعد من الغير بمعنى اخر ان من لم يكن متعاقداً او في حكم المتعاقد كالخلف الخاص او العام لا ينصرف اليه اثر العقد وبالتالي يعد من الغير ويطلق الفقه على هذه الطريقة في تحديد مفهوم الغير طريقة(الاستبعاد)وتقوم هذه الطريقة على استبعاد من لا ينصرف اليهم اثر العقد واعتبارهم من الغير(4)فيكون تعريف الغير بموجب هذه الطريقة(الشخص الاجنبي تماماً عن العقد بمعنى اخر الشخص الذي لم يكن لا طرفاً في العقد ولا خلفاً عاماً او خاصاً لأحد المتعاقدين ولا دائناً لأي منهما)(5)اذاً فالغير عن عقد الايجار وفقاً للتعريف اعلاه يكون(كل شخص غير المؤجر او المستأجر وخلفهما الخاص والعام و دائنيهما)الا ان هذا المفهوم المتقدم  يرد عليه بان الخلف الخاص والخلف العام لا ينصرف اليهما اثر العقد الا بعد توفر شروط معينة (6)بمعنى ان الخلف الخاص والخلف العام يعدان من الغير في حاله عدم توفر تلك الشروط لذألك فأن الخلف الخاص والعام سيتأثرون بالعقد تارة وفي هذه الحالة لا يعدون من الغير, وتارة اخرى لا يتأثرون بالعقد فيعتبرون في هذه الحالة من الغير.ويمكن القول وفقاً لما تقدم ان الغير يمكن ان يتحدد نطاقه من خلال وجهين احدهما سلبي والاخر ايجابي مقتضاه انصراف اثر العقد الى المتعاقدين ومن في حكمهم والوجه السلبي مقتضاه عدم انصراف اثر العقد لغير المتعاقدين ومن في حكمهم , فالمتعاقد ليس غيراً والغير ليس متعاقداً, ففي الوقت الذي يكون فيه الشخص متعاقداً او في حكم المتعاقد فأنه يخرج من طائفة الغير واذا اصبح الغير متعاقداً او في حكم المتعاقد فأنه لا يعد من الغير(7)وعلى هذا الاساس من انصرف اليه اثر العقد خرج من طائفة الغير ودخل في طائفة المتعاقدين او من في حكمهم ومن لم ينصرف اليه اثر العقد خرج من طائفة المتعاقدين ودخل في طائفة الغير.اذاً فالغير اما ان يكون اجنبياً تماماً عن العقد ليس بخلف خاص او عام او دائناً لاحد المتعاقدين وهذا ما يطلق عليه الغير الاجنبي عن العقد(8) , اما الغير الذي لا يعد اجنبياً عن العقد فهم كل من الخلف الخاص والخلف العام والدائنين في الحالات التي لا ينصرف اليهما اثر العقد(9).اما في فرنسا فقد اختلف الفقه حول من هو الغير, فالاتجاه الاول يمثله العلامة josseran)) اذ يقول في هذا الصدد (ان الغير هو الشخص الذي لا تربطه اي علاقة التزام باحد اطراف العقد لا في الحاضر ولا في المستقبل ومن اجل ذألك شرعت المادة (1165) من القانون المدني الفرنسي)(10)ويتفق مع هذا الاتجاه (كولان و كابتيان) وعندهم ان مدلول الغير يقتصر على الاجنبي عن العقد الغريب تماماً عن طرفيه(11),اي انهم يرون ان الغير يقتصر على الغير الاجنبي تماماً عن العقد.اما الاتجاه الثاني فيدخل الخلف الخاص والخلف العام والدائنين العاديين في مفهوم الغير في الحالات التي لا ينصرف اليهم اثر العقد ويمثل هذا الاتجاه العلامة( بلانيول وريبير) ويقول العلامة (بيدوان) ان الغير هو كل من لم يرتض صراحه او ضمناً ان يصبح دائناً او مديناً بمقتضى الاتفاق وهو يرى ان الاصل في الخلف الخاص انه من الغير والاستثناء ان يخرج من طائفه الغير(12)ومن كل ما تقدم يمكن القول ان الغير عن العقد وفقاً لقاعدة نسبية اثر العقد يمكن تعريفه بأنه (من لم يكن طرفاً في العقد او ممثلاً فيه ولم يكن خلفاً عاماً او خاصاً للمتعاقدين)(13)وهناك العديد من التعاريف التي وردت في الفقه الفرنسي للغير عن العقد في اطار قاعدة نسبيه اثر العقد نكتفي بما اوردناه منها(14) , الا ان انسب هذه التعاريف ما اوردهcuny)) حيث عرف الغير وفقاً لقاعدة نسبيه اثر العقد بأنه(من لم يكن طرفاً لا اصاله ولا نيابة)(15)ونكتفي بما اوردناه من تعاريف للغير وفقاً لقاعدة نسبيه اثر العقد, وبتالي يمكن تعريف الغير عن عقد الايجار وفقاً لقاعدة نسبية اثر  العقد بانه كل من لم يكن طرفاً في عقد الايجار او في حكمه وكان عقد الايجار نافذاً في مواجهته ولم تنصرف اليه اثار العقد.
المطلب الثاني // تعريف الغير وفقاً للمسؤوليـة العقديـة عن فعله..
يختلف تعريف الغير في اطار المسؤولية العقدية عن فعله عن تعريف الغير في اطار قاعدة نسية اثر العقد وتجدر الاشارة هنا الى ان مفهوم الغير هنا قد يختلط مع بعض المفاهيم الاخرى للغير فالغير الذي نقصده يجب ان تتوفر فيه خصوصية معينة بحيث يسأل احد طرفي عقد الايجار عن فعله , وبمعنى اخر ان لا يكون فعل الغير سبباً اجنبياً دافعاً للمسؤولية فالمفهوم الذي نقصده هنا يختلف عن مفهوم الغير الاجنبي عن المؤجر والمستأجر فالغير الذي يعد فعله سبباً اجنبياً دافعاً للمسؤولية هو كل شخص غير الضحية او المدعى عليه وغير الاشخاص الذين يسأل عنهم المدعى عليه(16)وكذلك يختلف مفهوم الغير في اطار المسؤولية العقدية التي يمكن ان تثار عن فعله عن الغير الذي يمكن للدائن الرجوع عليه مباشرة فالغير الذي نقصده لا يرجع عليه الدائن مباشرة بل يرجع على الطرف الثاني بالعقد على اعتباره مسؤولاً عن فعله ولان اخلال الغير قد انصب على احد التزاماته المتولدة عن عقد الايجار(17) , كما لو قام احد ضيوف المستأجر بسرقه سيارة المؤجر مثلاً , فالإخلال في هذه الحالة لم ينصب على احد الالتزامات المتولدة عن عقد الايجار وبالتالي لا يجوز مساءلة المستأجر عن هذا الفعل مع امكانيه رجوع المؤجر على الغير(ضيف المستأجر) مباشرة , وقبل بيان مفهوم الغير في اطار المسؤولية العقدية عن فعله نقول ان نظام المسؤولية العقدية عن فعل الغير يقوم على اساس الفرضية التالية.ابرم عقد ايجار بين طرفين وبطبيعة الحال فأن هذا العقد يرتب التزامات على كل من المؤجر والمستأجر ولو فرضنا ان المستأجر مثلاً عهد في تنفيذ التزامه الى شخص اخر بدلاً عنه(مستأجر من الباطن) فلم يقم هذا الاخير بتنفيذ التزامه او نفذه تنفيذاً معيباً , فأن هذا الامر يجعل المستأجر الاصلي مسؤولاً تجاه المؤجر عن اعماله بالإضافة الى اعمال المستأجر من الباطن(الغير عن عقد الايجار الاصلي) فلا توجد علاقه مباشرة بين المؤجر والمستأجر من الباطن(18)ويتضح هنا ان الغير في اطار المسؤولية العقدية عن فعله (هو الذي كان المدين سبباً في ايجاده من خلال الاستعانة به لتنفيذ التزامه العقدي ومن ثم لا يمكن عده سبباً اجنبياً دافعاً للمسؤولية عن المدين)(19)ونلاحظ ان التعريف اعلاه اشار الى حاله الاستعانة بالغير فقط وهي صورة من صور ادخال الغير في تنفيذ العقد, فهناك صورة اخرى لا تقتصر على مجرد الاستعانة بالغير وهي صورة ايكال الالتزام برمته الى الغير فالغير في هذه الحالة يكون بديلاً عن المتعاقد (Alternative) في تنفيذ الالتزام , وفي هذا المعنى يشير جانب من الفقه الى ان المدين يتحمل المسؤولية عن فعل الغير في حالتين اذا ساعده في تنفيذ الالتزام كما لو استعان المتعاقد بأعوانه ومساعديه ومستخدميه واتباعه او حتى اهل بيته وفي الحالة الثانية يكون الغير فيها بديلاً عن المدين في تنفيذ الالتزام كالمستأجر من الباطن (20) بمعنى ان الغير وفقاً للمفهوم المتقدم هو من كان مساعداً او بديلاً عن المتعاقد في تنفيذ التزامه العقدي وكما هو معلوم فأن هذا الامر لا يتصور الا بالعقود التي يجوز فيها الاستعانة بالغير او ان ينوب المدين بديلاً عنه في تنفيذ الالتزام اي ان لا تكون شخصيه المدين محل اعتبار في العقد.وتجدر الاشارة ان المؤجر او المستأجر يسألان عن مجموعة من الفئات الاخرى بالإضافة الى المساعدين او البدلاء وسوف نوضح هذه الفئات في المبحث الثاني من هذا المبحث.ومن ما تقدم يتضح ان مفهوم الغير الذي نقصده هنا يختلف عن مفهوم الغير الذي يعد فعله سبباً اجنبياً يعفي المدين من المسؤولية فالغير الاجنبي هو الشخص المنقطع الصلة بشخص المدين بحيث لا يكون لا رادة المدين دخل في ايجاده(21)وكذلك يختلف مفهوم الغير المتقدم عن مفهوم الغير في اطار مبدأ نسبيه اثر العقد على اعتبار ان الغير في اطار المسؤولية العقدية عن فعله اوسع من الغير في اطار نسبيه اثر العقد لان الخلف الخاص والعلم لا يعدان من الغير اذا ما تأثروا بالعقد اما في اطار المسؤولية العقدية عن فعل الغير فأن الخلف الخاص والعام يعتبران من الغير دائماً.ومن كل ما تقدم يتضح بأن الغير في اطار المسؤولية العقدية عن فعله  في عقد الايجار يجب ان تتوفر فيه صفتان الاولى ان لا يكون طرفاً في عقد الايجار والصفة الثانية هي ان تتوفر فيه خصوصيه معينه بحيث يسأل احد طرفي عقد الايجار عن فعله ولا يعتبر فعله سبباً اجنبياً يعفي المدين من المسؤولية, وبموجب هذين الصفتين نستطيع تعريف الغير الذي تثار المسؤولية لأطراف عقد الايجار اذا ما اخل بأحد الالتزامات المتولدة عنه بانه(كل من لم يكن طرفاً في عقد الايجار الا انه شارك في تنفيذه باعتباره مساعداً لأحد الطرفين او بديلاً عنه او توفرت فيه خصوصيه معينه جعلت اخلاله لا يرقى الى مرتبه السبب الأجنبي الذي يعفى بموجبه المدين من المسؤولية)وبهذا ننهي الكلام عن تعريف الغير عن عقد الايجار ونأتي الان للتعرف على انواع هذا الغير الذي يسأل عن فعله اما المؤجر او المستأجر.

المبحث الثاني // انواع الغير عن عقد الايجار..
بعد التعرف على معنى الغير وتعريفه نأتي الان لكي نتعرف على هوية هذا الغير خصوصاً وانا قد ذكرنا ان الغير الذي يسأل عن فعله اطراف عقد الايجار يجب ان تكون لهم خصوصيه معينه تجعل من فعلهم لا يرقى الى مرتبه السبب الاجنبي الذي يعفى المدين بموجبه من المسؤولية, بمعنى ان الذي يعنينا من انواع الغير هو ذلك النوع الذي ممكن ان يسأل عن فعله اما المؤجر او المستأجر, ونجد ان افضل تقسيم يمكن ان نتبعه للتعرف على انواع الغير عن عقد الايجار هو ان نقسم هذا المبحث الى مطلبين نتناول في المطلب  الاول الغير الذي يسأل عن فعله المستأجر ومن ثم نتناول في المطلب الثاني الغير الذي يسأل عن فعله المؤجر.


المطلب الاول//الغير الذي يسأل عن فعلـه المستأجر..
اجاز القانون المدني العرقي للمستأجر ان يؤجر العين التي ستأجرها او يتنازل عن الايجار(22) وفي الحالتين المتقدمتين فأن المستأجر يعهد الى غيره في تنفيذ الالتزام وبالتالي يكون الغير الذي عهد اليه بديلاً عنه في تنفيذ الالتزام , وكذلك من حق المستأجر الاستعانة ببعض الاشخاص لمساعدته في تنفيذ بعض الالتزامات المتولدة عن عقد الايجار, وفي الحالتين السابقتين يظل المستأجر مسؤول عن الاخلال الذي يصدر من هذه الفئات ويسأل المستأجر ايضاً عن فئة ثالثه وهم من يشاركونه في سكن العين المؤجرة ويطلق على هذه الفئة افراد المنزل وسوف نتناول بالبحث كل فئة من هذه الفئات تباعاً.

الفرع الاول // بدلاء المستأجر (Alternative tenant)..
قد يلجأ المستأجر الى تأجير العين المؤجرة بدلاً من ان يسكنها على اعتبار ان التأجير هو صورة من صور استغلال العين المؤجرة وكذلك يحق له ان يتنازل عن الايجار وفي كلا الحالتين يكون المستأجرمن الباطن(Subtenant) او المتنازل له عن الايجار بديلاً عن المستأجر فالبديل هو(من يحله المدين محله في تنفيذ الالتزام ويقع عليه وحده عبء هذا التنفيذ فتقوم مسؤوليته عن افعاله)(23) او هو من يحله المستأجر محله في مباشرة حقوقه وتنفيذ التزاماته الناشئة عن عقد الايجار كالمستأجر من الباطن والمتنازل له عن الايجار  فالأصل جواز الايجار من الباطن فهي طريقة من طرق الانتفاع بالعين المؤجرة على اعتبار ان الاصل ان شخصية المستأجر ليست محل اعتبار في عقد الايجار, اما اذا كانت شخصية المستأجر قد روعيت في ابرام عقد الايجار فأنه لا يحق له ان يتنازل عن الايجار او ان يؤجر من الباطن(24) , فالإيجار من الباطن هو عقد ايجار صادر ممن ليس له على المأجور الا حقاً شخصياً يخوله الانتفاع بالمأجور مدة معينه وينتج عن الايجار من الباطن اثار عقد الايجار بين المؤجر من الباطن والمستأجر من الباطن وتكون العلاقة بين طرفيه علاقة مؤجر بمستأجر(25), وهناك من يعرفه(تصرف المستأجر في حقه قبل المؤجر بالإيجار)(26)وتجدر الاشارة الى ان قانون ايجار العقار رقم(78) لسنة (1979) قبل تعديله كان يحضر الايجار من الباطن والتنازل عن الايجار اذ نصت المادة الحاديه عشر منه على(يحظر الايجار من الباطن والتنازل عنه كلاً او جزءً ويقع باطلاً كل اتفاق يقضي بغير ذالك) وتطبيقاً لذالك كان القضاء العراقي يفرق بين الايجار من الباطن الذي يقع قبل نفاذ هذا القانون في (1/7/1979) والذي يقع بعد هذا التأريخ اذ كان يبيح الذي يقع قبل هذا التأريخ (27)اما الايجار من الباطن الذي يقع بعد هذا التأريخ فكان القضاء العراقي يحكم ببطلانه(28) , اما بعد صدور القانون رقم56 لسنة2000 قانون تعديل قانون ايجار العقار رقم 87 لسنة 1979 حيث اعاد صياغة المادة 11 من القانون المعدل بحيث اصبح نصها(يحضر الايجار من الباطن والتنازل عن الايجار كلاً او جزءً الا اذا اتفق الطرفان تحريرياً على خلاف ذألك). اذاً فالقاعدة العامة في القانون المدني هي جواز الايجار من الباطن مالم يتفق الطرفان على خلاف ذألك , اما القاعدة في ظل قانون ايجار العقار المعدل هي عدم جواز الايجار من الباطن مالم يتفق الطرفان تحريرياً على ذلك , والنتيجة المترتبة على ذلك انه في ظل القانون المدني اذا سكت المؤجر عن الموافقة فيفترض انه قد وافق اما في ظل قانون ايجار العقار المعدل فلا مجال لهذا الافتراض خصوصاً وانه قد اشترط الموافقة التحريرية وبتطبيق النص الخاص دون النص العام نستطيع ان نقول انه في ظل النظام القانوني العراقي فأن القاعدة هي عدم جواز الايجار من الباطن مالم يتفق الطرفان تحريرياً على ذلك.اما في ظل القانوني المصري فبعد ان انص قانون ايجار الاماكن رقم (4) لسنة 1996 في المادة الثانية منه على الغاء اي نص في اي قانون اخر يتعارض مع احكامه وعليه فأي عقد يبرم بعد العمل به يخضع للأحكام الواردة في القانون المدني المصري دون غيره وبالتالي تطبق احكام المادة 593 من القانون المدني المصري التي اجازت للمستأجر التأجير من الباطن(29) اما في النظام القانوني الفرنسي فقد نصت المادة(1717) من القانون المدني الفرنسي(للمستأجر الحق في التأجير من الباطن وحتى التنازل عن الايجار مالم تكن قد حرمت عليه تلك المكنة وتلك المكنة يمكن ان يحرم منها كلياً او جزئياً وان هذا الشرط يجب ان يراعى بذاته), ويشير الفقيه الفرنسي(جيبور) الى ان هذه المادة ترخص للمستأجر اما بحواله اجارته الى الغير(التنازل عن الايجار) او بإجارة حقه للغير(الايجار من الباطن) الا اذا وجد شرط مخالف(30) , وكذلك اجازت المادة (8) من قانون الايجارات الفرنسي رقم (8) لسنة 1987 للمستأجر التصرف بحقه اذا حصل على موافقة من المؤجر, و كذألك اجازت المادة(411/3) من قانون الايجارات الريفية الفرنسي لعام1945 للمستأجر ان يتصرف بحقه في الايجار وخاصة في فترة السياحة الريفية بشرط الحصول على اذن المؤجر ويذهب الفقه الفرنسي الى ان السبب في ذألك هو تنشيط السياحة الريفية(31) , وكذلك اجازت المادة (21)من قانون الايجار التجاري الفرنسي لعام 1953للمستأجر الحق في التأجير من الباطن اذا حصل على موافقة المؤجر.وبعد الوقوف على مشروعية الايجار من الباطن في كل من العراق ومصر وفرنسا نقول ان المستأجر من الباطن (Subtenant) هو من اهم بدلاء المستأجر الاصلي ويظل المستأجر مسؤولاً تجاه المؤجر عن افعال المستأجر من الباطن على اعتبار انه لا توجد علاقه مباشرة بين المؤجر والمستأجر من الباطن, فالرابطة العقدية تجمع بين المؤجر والمستأجر الاصلي فقط ويبقى المستأجر من الباطن (غيراً) عن هذه العلاقة رغم وجود عقد بينه وبين المستأجر الاصلي , فالمستأجر الاصلي يظل مسؤولاً قبل المؤجر عن سلامة العين المؤجرة وعن استعمالها وفقأً للغرض المعد او المتفق عليه وبالتالي فأن اي اخلال من المستأجر من الباطن بهذه الالتزامات يثير مسؤولية المستأجر الاصلي قبل المؤجر.وفي هذا المعنى يقول الفقيه الفرنسي(بتريه) (اذا لجأ المتعاقد الى متعاقد من الباطن لتنفيذ الالتزامات الملقاة على عاتقه بمقتضى العقد فأنه يظل ملزماً في مواجهه المتعاقد الاصلي بتنفيذ التزامه وكأنه لم يلجئ الى المتعاقد من الباطن من اساسه)(32) ,فالمستأجر من الباطن هو من اهم بدلاء المستأجر الاصلي وابرز مصداق للغير الذي يسأل عن فعله المستأجر, ومسؤوليته عن فعله هي مسؤولية عقدية عن فعل الغير.اما البديل الثاني للمستأجر فهو المتنازل له عن الايجار فالمادة(775) مدني عراقي اجازت للمستأجر ان يتنازل عن حقه في الانتفاع بالمأجور لغير المؤجر مالم يقضِ الاتفاق بغير ذلك , على اعتبار ان الراي الراجح هو ان حق المستأجر المتولد عن عقد الايجار هو حق شخصي يستطيع معه المستأجر ان يتصرف به كأي حق شخصي اخر بالبيع والهبة(33)ولعدم تكرار الكلام حول مشروعية التنازل عن الايجار نحيل الى ما ذكرناه سابقاً عند بحثنا لمشروعية الايجار من الباطن على اعتبار ان النصوص التي قررت مشروعية الايجار من الباطن قررت ايضاً مشروعية التنازل عن الايجار فهو جائز مالم يوجد اتفاق يقضي بغير ذلك(34)وتجدر الاشارة الى ان التنازل عن الايجار لا ينشئ عقداً جديداً وبهذا يحل المتنازل له محل المستأجر الاصلي فتكون العلاقة ما بين المؤجر والمتنازل له عن الايجار علاقه مباشرة وهذا اهم ما يميز التنازل عن الايجار عن الايجار من الباطن, فاذا كانت ارادة الطرفين واضحه في بيان شكل التصرف فلا توجد مشكلة, لكن قد يتصرف المستأجر بحقه دون ان يبين شكل هذا التصرف وازاء هكذا فرض يضع الفقه مجموعة من المعايير لمعرفة شكل التصرف ان كان تنازل عن الايجار ام ايجار من الباطن ومن هذه المعايير البحث فيما اذا كان التصرف يرد على العين كلها ام جزء منها   فإذا ورد على كل العين المؤجرة كنا امام تنازل عن الايجار اما اذا ورد على جزء من العين المؤجرة كنا امام ايجار من الباطن(35)ومن المعايير الاخرى كيفية دفع الاجرة فان كان دفع الاجرة على شكل أقساط كنا امام ايجار من الباطن اما اذا كان الدفع على شكل دفعة واحدة كنا امام تنازل عن الايجار وكل هذه المعايير لا تعد حاسمة فيرجح القاضي الايجار من الباطن على اعتبار انه الاكثر شيوعاً(36)وتوجد العديد من المعايير الاخرى لا مجال لذكرها في هذا المقام(37) ومن كل ما تقدم نقول ان التنازل عن الايجار يعرف بأنه( تصرف من المستأجر يتنازل به عن حقه بمنفعة المأجور للغير)(38) , ويعرفه جانب اخر من الفقه العرقي بأنه (تصرف يتنازل بمقتضاه المستأجر عن حقه للغير وقد يكون هذا التنازل بمقابل ويعد بيعاً لحق المستأجر او قد يكون بدون مقابل ويعد هبه لحق المستأجر)(39)ويعرفه جانب من الفقه المصري بأنه(اتفاق يقصد به نقل جميع حقوق والتزامات المستأجر الناشئة عن عقد الايجار الى شخص اخر يحل محله يسمى المتنازل له)(40)وتطبيقاً لذلك قضت محكمة النقض المصرية بأن التنازل عن الايجار يتم بنقل المستأجر لجميع حقوقه والتزاماته المترتبة عن عقد الايجار الى شخص اخر يحل محله(41) , اذاً فالمتنازل اليه يحل محل المستأجر في جميع الالتزامات والحقوق الناشئة عن عقد الايجار فيجب على المتنازل اليه ان يلتزم بالمحافظة على العين المؤجرة واستعمالها وفقاً للغرض الذي عدت له وان يرد العين المؤجرة الى المؤجر عند انتهاء عقد الايجار و انتهاء مدة التنازل بنفس الوقت بينما يرد العين المؤجرة الى المستأجر الاصلي اذا انتهت مدة التنازل قبل مدة الايجار الاصلي(42)ويذهب اتجاه في الفقه الى ان المستأجر الاصلي لا يلتزم بتسليم العين المؤجرة في حالة انتهاء التنازل مع عقد الايجار الاصلي بنفس اوقت وكذألك لا يلتزم بصيانة المأجور اذ يصبح الدائن بكل هذه الالتزامات هو المتنازل اليه(43)وقد اشارت المادة(777)مدني عراقي الى بقاء المستأجر الاصلي ضامناً للمتنازل له قبل المؤجر بمعنى ان المستأجر يظل مسؤولاً عن افعال المتنازل اليه (44),ومسؤوليته هنا هي مسؤوليه عقديه عن فعل الغير(45) , وتجدر الاشارة الى انه يوجد خلاف في الفقه حول طبيعة ضمان المستأجر للمتنازل اليه هل يعتبر المستأجر مديناً للمؤجر ام انه يعد ضامن للمتنازل اليه فقط , يذهب الاتجاه الاول الى ان المستأجر يبقى مديناً للمؤجر فالالتزامات تنتقل الى المتنازل اليه فيكون مديناً بها للمؤجر الا ان المستأجر يبقى هو الاخر مديناً بها  للمؤجر فيكون للمؤجر مدينان لا مدين وضامن(46) , ويذهب اتجاه اخر في الفقه الى ان المستأجر لا يعد مديناً للمؤجر وانما يعتبر ضامناً اي انه لا يكفل تنفيذ المتنازل لالتزامه بل يضمنه في حاله عدم تنفيذه(47).وبدورنا نعتقد من وجهه نظرنا  ان المستأجر يبقى مديناً للمؤجر على اعتبار ان عقد الايجار لم ينته بالتنازل وتجدر الاشارة الى ان نفس هذا الخلاف قد ثار في ظل الفقه المصري, وتجدر الاشارة الى ان المادة(778) مدني عراقي قد اشارت الى براءة ذمه المستأجر الاصلي بحيث لا يبقى مديناً بشيء اذا قبل المؤجر التنازل صراحة او ضمناً(48) اذ تنص المادة(778)(تبرأ ذمه المستأجر الاول نحو المستأجر الثاني, سواء فيما يتعلق بما يفرضه عقد الايجار الاول من التزامات في حاله الايجار الثاني او فيما يتعلق بضمانه للمتنازل اليه في حاله التنازل عن الايجار:
أ‌.             اذا صدر من المؤجر قبول صريح بالإيجار الثاني او بالتنازل عن الايجار, دون ان يبدي اي تحفظ بشأن حقوقه قبل المستأجر الاول.
ب‌.           اذا استوفى المؤجر الاجرة مباشرة من المستأجر الثاني او من المتنازل اليه , دون ان يبدي اي تحفظ بشأن حقوقه قبل المستأجر الاول.) , ومفهوم المخالفة للمادة اعلاه يتمثل في انه اذا قبل المؤجر التنازل وتحفظ بشأن حقوقه قبل المستأجر فأن هذه الاخير يضل مديناً بالرغم من موافقة المؤجر على التنازل, ويرى جانب من الفقه انه اذا لم يرد بعقد الايجار نص يمنع المستأجر من التنازل عن الايجار انطوى العقد على قبول ضمني من المؤجر بالتنازل وقبول من قبل المستأجر بضمان المتنازل اليه.(49)ونؤيد الرأي المتقدم في حاله الايجار الخاضع للقانون المدني على اعتبار ان الاصل في القانون المذكور جواز الايجار من الباطن مالم يتفق على خلاف ذلك فالأصل اباحة الايجار من الباطن والتنازل عن الايجار والاستثناء هو المنع وكما هو معلوم فالاستثناء لا يجوز التوسع فيه.وتجدرالاشارة الى ان المادة(593)مدني مصري اشارت الى جواز التنازل عن الايجار مالم يقض الاتفاق بغير ذلك و يختلف النص المصري عن النص العراقي الوارد في المادة(775)مدني عراقي في ان النص العراقي اضاف العرف كمانع من التنازل بالإضافة الى الاتفاق فلو قضى العرف بعدم جواز التنازل عن الايجار لما نفذ ونرجح النص المصري على النص العراقي وندعو المشرع الى حذف كلمه العرف من المادة(775)لأنه من غيره المتصور ان يقضي العرف بمنع الايجار من الباطن او التنازل عنه , وبالعودة الى ضمان المستأجر للمتنازل اليه في تنفيذ التزامه بوجب المادة(778) مدني عراقي التي تقابل المادة(595) مدني مصري فأن المؤجر يكون له دعوى مباشرة على المتنازل له عن ما يحدثه من ضرر بالعين المؤجرة وبهذا الصدد يقول الاستاذ السنهوري(ان وجود دعوى مباشرة للمؤجر على المتنازل له لا يمنع من  الرجوع على المستأجر الاصلي يطالبه فيها بالتزاماته كمستأجر مالم يحدث تجديداً فيكون له في الواقع مدينان المستأجر الاصلي والمتنازل له عن الايجار يستطيع ان يرفع دعوى مباشرة على اي منهما)(50)اما في النظام القانوني الفرنسي فيرى جانب من الفقه ان المؤجر ليس له الا دعوى مباشرة على المتنازل له ويمثل هذا الراي(لوران وهيك)(51) , ويرى اتجاه اخر وهو الراجح والذي اخذ به القضاء الفرنسي ان المؤجر يكون له دعوى مباشرة قبل المستأجر الاصلي وقبل المتنازل له عن الايجار ويمثل هذا الاتجاه الفقيه(جيبور)(52) , ومن كل ما تقدم يتضح بأن المتنازل اليه يعد من بدلاء المستأجر ومسؤولية المستأجر عن فعله هي مسؤولية عقدية عن فعل الغير, وبهذا ننهي الكلام عن اهم فئه يسأل عنها المستأجر وهي فئه البدلاء.                    

الفرع الثاني // مساعدو المستأجرAssistant tenant) )..
مساعدو المستأجر هم الاشخاص الذين يستعين بهم المستأجر في تنفيذ التزامه او هم الاشخاص الذين يقتصر عملهم على معاونه المستأجر في تنفيذ التزامه كعمال المستأجر(Factor) والخدم Servers)) والمستخدمين ومن الواضح انه لا يشترط في مساعدي المستأجر ان يكونوا مأجورين في عملهم وبطبيعة الحال اذا كان من حق المستأجر كما مر بنا ايكال عمله برمته الى بديل عنه ينفذ التزاماته , فأن له من باب اولى ان يستعين ببعض الاعوان لتنفيذ بعض الالتزامات المتولدة عن عقد الايجار, فالأعوان تبعاً لذلك هم( كل من يلجئ اليه المدين لغرض مساعدته في تنفيذ الالتزام العقدي الملقى على عاتقه كالعامل والمستخدم والموظف وكل من تربطه بالمدين علاقه التابع بالمتبوع في اثناء تنفيذ التزامه العقدي(53)ومن الواضح ان الدور الذي يقوم به بدلاء المستأجر يختلف عن الدور الذي يقوم به المساعدون من نواحٍ عديدة, اهمها ان الاعوان في الغالب يخضعون لرقابه المستأجر وتوجيهاته بينما يتمتع البدلاء بنوع من الاستقلالية (54)كما ان عمل الاعوان يقتصر على مساعدة المستأجر في تنفيذ التزامه في حين يوكل للبدلاء تنفيذ جزء من الالتزام العقدي او كله بحسب الاتفاق مما يجعل عملهم اكثر اهمية من عمل المساعدون والقاعدة العامة انه من حق المدين بأي التزام الاستعانة بالأعوان طالما اقتصر عملهم على مجرد مساعدته في تنفيذ الالتزام دون ان يصل دورهم الى حد البديل الذي لا يكون للمستأجر ايكال تنفيذ الالتزام اليهم الا اذا تم الاتفاق على ذلك  كما اشارت الى ذلك المادة(11) من قانون ايجار العقار المعدل كما بينا ذلك سابقاً.وهناك جانب من الفقه يرى ان من حق المدين الاستعانة بالأعوان بصورة مطلقه حتى وان وجد اتفاق مع الدائن يقضي بضرورة قيام المدين بتنفيذ الالتزام العقدي بنفسه على اعتبار ان وجود مثل هذا الاتفاق يقضي منع ايكال العمل برمته الى البديل لا الاستعانة على ادائه ببعض الاعوان(55) كما لو تعاقد خياط مع احد الزبائن على ان يقوم الخياط بخياطة البدلة بنفسه فأن ذلك لا يمنعه من الاستعانة بأحد عماله ليساعده في انجاز الخياطة طالما اقتصر دور العامل على مجرد مساعدة الخياط.والرأي المتقدم لا يمكن الاخذ به على اطلاقه لأننا نعتقد ان هناك انواع من الالتزامات تكون فيها شخصيه المدين محل اعتبار بحيث لا يتصور ان يستعين ببعض الاعوان كالالتزامات التي تقوم على الجهد الذهني كالتأليف والتلحين مثلاً.اما بالنسبة لعقد الايجار والالتزامات التي يلقيها على المستأجر نعتقد ان من حق المستأجر الاستعانة على ادائها ببعض الاعوان لعدم وجود التزامات ذهنيه يلقيها هذا العقد على عاتق المستأجر, فمن حق المستأجر الاستعانة ببعض الاعوان لمساعدته في تنفيذ التزاماته ولما كان المستأجر هو الذي كان السبب في تدخل المساعدين بعقد الايجار وتنفيذهم لبعض الالتزامات المتولدة عنه فعليه ان يتحمل تبعه هذه الاستعانة(56) وطالما كان فعل الاخلال الصادر من اعوان المستأجر قد انصب على احد الالتزامات المتولدة عن عقد الايجار والتي يلتزم بها المستأجر فأن مسؤولية المستأجر عن فعل مساعديه تكون مسؤولية عقدية عن فعل الغير.والسؤال الذي يطرح نفسه هو ما هي الالتزامات التي يفرضها عقد الايجار على المستأجر والتي يمكن ان يستعين على أدائها ببعض الاعوان ؟اشارت المادة (763) مدني عراقي الى التزام المستأجر بأجراء بعض انواع الترميمات ونعتقد ان هذا الالتزام هو الميدان الحقيقي لاستعانة المستأجر ببعض الاعوان على ادائه اذ نصت المادة المذكورة(1-الترميمات التي يقوم بها المستأجر بأذن المؤجر ان كانت عائدة الى اصلاح المأجور وصيانته, رجع بها عليه وان لم يشترط الرجوع, وان كانت عائدة لمنافع المستأجر, فلا يرجع بها الا اذا اشترط ذلك.2-وعلى المستأجر اجراء الترميمات الطفيفة التي يقضي بها العرف.)(57)فالفقرة الثانية من هذه المادة تبدأ بعبارة(على المستأجر) وهذا يعني ان اجراء الترميمات العرفية او الطفيفة هي واجب على المستأجر وليس حقاً له(58) , واذا ما عهد المستأجر الى غيره في اجراء هذه الترميمات وقام من عهد اليه المستأجر بأجراء هذه الترميمات بشكل معيب مما ترتب عليه ضرراً بالعين المؤجرة ففي هذه الحالة يسأل المستأجر عن هذا الضرر ومسؤوليته هنا هي مسؤولية عقدية عن فعل الغير, وهذه الترميمات تتطلبها العين المؤجرة نتيجة استعمال المستأجر للعين المؤجرة كتصليح زجاج النوافذ وتصليح اسلاك الكهرباء والمواد الكهربائية بالعين المؤجرة واصلاح حنفيات المياه فالمستأجر يلتزم بإصلاح هذه الامور(59)فلو فرضنا ان المستأجر عهد الى عامل او مهندس كهربائي بإصلاح اسلاك العين المؤجرة فقام هذا العامل الفني(الكهربائي) بأحداث ضرر بالتأسيس الكهربائي للعين المؤجرة نتيجة خطئه في اداء عمله هنا يسأل المستأجر عن خطأ هذا العامل او المهندس الكهربائي ومسؤوليته هنا هيه مسؤولية عقدية عن فعل الغير , وهناك جانب من الفقه العراقي يطلق على هذا النوع من الترميمات التي يلتزم بها المستأجر تسميه (الترميمات التأجيرية)(60) , ونتحفظ على استعمال هذا المصطلح في اطار النظام القانوني العراقي وذلك لان مفردة(التأجيرية) وردت في النص المصري ولم يستعملها المشرع العراقي بل استعمل عبارة (الطفيفة او التي يقضي بها العرف)كما اشارت المادة(763) التي اشرنا اليها سابقاً فلا داعي لأستخدم مصطلـح(التأجيريـة)
ويشير الاستاذ السنهوري الى ان المستأجر يكون مسؤولاً عن افعال الذين يقومون بعمل تصليحات في النزل(61)وبالاضافة الى مسؤولية المستأجر عمن يقومون بأجراء الترميمات يسأل المستأجر ايضاً اذا ما قام بأجراء تغيرات جوهرية في العين المؤجرة بدون اذن من المؤجر الا اذا كان هذا التغير لا ينشئ عنه ضرر للمؤجر وهو ما اشارت اليه المادة(17) في فقرتها الرابعة من قانون ايجار العقار رقم 78 لسنة 1979 المعدل كأن يضع جداراً في المأجور او يفتح نافذة او يجعل من غرفه غرفتين بإقامه جدار فيها ,وقد اشارت المادة(764)من القانون المدني العراقي الى ان المأجور امانة بيد المستأجر وينبغي على المستأجر ان لا يحدث بالعين ما يضر بها, والتغيرات الجوهرية هي التي من شأنها ان تحدث ضرر بالمأجور فأنتفاء الضرر دليل على عدم وجود تغير جوهري(62)وقد استقر قضاء محكمة استئناف بغداد بصفتها التمييزية على ان المقصود بالتغيرات الجوهرية(هو قيام المستأجر بهدم جزء من العقار او انشاء ابنيه جديدة او ازاله بعض جدرانه ما يؤدي الى الحاق الضرر بالعين المؤجرة)(63) , وبطبيعة الحال فأن مثل هذه الاعمال لا يقوم بها المستأجر بنفسه بل يعهد الى مقاول او عامل لكي يقوم بها ولكن نعتقد في هذه الحلة تكون مسؤولية المستأجر عن هذه الاعمال هي مسؤولية عقدية مباشرة وليست عن فعل الغير على اعتبار ان مجرد قيام المستأجر بأجراء التغيرات الجوهرية بدون اذن لمؤجر يعتبر  خطئاً عقدياً  بحد ذاته , اما اذا وافق المؤجر على هذه لتغيرات لكن من كلفهم المستأجر بأجراء التغيرات أخطئوا في اجرائها مما سبب ضرراً للمؤجر فأن المستأجر يسأل عن هذا الضرر ومسؤوليته هنا هي مسؤولية عقدية عن فعل الغير.وقد اشارت لمادة(580) مدني مصر الى عدم جواز احداث لمستأجر تغيراً بالعين بدون اذن الا اذا كان التغيير لا ينتج عنه ضرر للمؤجر, ونصت الفقرة الثانية من المادة نفسها على اعادة العين المؤجرة الى حالتها في حاله احداث المستأجر تغيراً جوهرياً مع التعويض ان كان له مقتضى , ومن كل ما تقدم يمكن القول ان المستأجر يسأل عن اخطاء من يستعين بهم في احداث هذه التغيرات بالعين المؤجرة وكذلك يسأل عن اخطاء من يستعين بهم في اجراء الترميمات ومسؤوليته عن افعال هؤلاء الذين يستعين بهم هي مسؤولية عقدية عن فعل الغير ,وبهذا ننهي الكلام عن الفئه الثانية التي يسأل عن فعلها المستأجر وهم مساعدو المستأجر.

الفرع الثالث // أفراد ألمنزل (personnes de as maison)..
بالإضافة الى الاشخاص الذين يسأل عن فعلهم لمستأجر باعتبارهم بدلاء عنه او مساعدين له فأن المستأجر يسأل ايضاً عن اخطاء فئه ثالثة وهم من يشاركوه في سكن العين المؤجرة وهذه الفئه في الواقع لا يمكن اعتبارها من البدلاء ولا من المساعدون(64)فإذا ما ابرم رب الاسرة عقداً من عقود الاجارة فأنه انما يروم اشراك عائلته في السكن فمن النادر ان يسكن الشخص بمفرده في العين المؤجرة, وحتى لو فرضنا ذلك فمن المستبعد ان لا يكون لهذا اشخص(المستأجر) ضيوف او اصدقاء لابد وان يزوروه في العين المؤجرة فهل يبقى مسؤولاً عنهم اذا اضرو بالعين المؤجرة ؟لم يشر القانون المدني العراقي بشكل صريح الى مسؤولية المستأجر عن اخطاء من يشركونه في سكن لعين المؤجرة , وكذلك القانون المدني المصري فهو الاخر لم يحتوي على نص يشير يشكل صريح الى مسؤولية المستأجر عن اخطاء افراد المنزل او الذين يشاركوه سكن العين المؤجر, بخلاف القانون لمدني الفرنسي الذي اشار بشكل صريح الى مسؤولية المستأجر عن افعال من يشاركوه السكن في العين المؤجرة وذلك في المادة(1735) مدني فرنسي ,اذ نصت على  ان المستأجر ملزم بما حصل من تلف او هلاك تسبب في حدوثها من يشاركونه في السكن او من اجر لهم من الباطن.والسؤال الذي يطرح هنا ما هو نطاق افراد المنزل و من يشاركون المستأجر في السكن هل يقتصر نطاقهم على عائله المستأجر فقط ام يتسع ليشمل فئات اخرى؟.تقول محكمة النقض الفرنسية في هذا لصدد(ينبغي ان يفهم تعبير الاشخاص الذين يشاركوه في السكن فهماً مرناً واسعاً)(65) , ونرى ان المشرع لفرنسي قد الزم المستأجر بضمان ما يحدثه الشخص الذي يشارك المستأجر بالسكن من اضرار بالعين لمؤجرة وتوسع القضاء في تفسير عبارة من يشاركون المستأجر بالسكن.وتجدر الاشارة الى ان عدم وجود نص في القانون المدني العراقي او المصري يشير بشكل صريح الى مسؤولية المستأجر عن افعال افراد المنزل لا يعني ان المستأجر لا يسأل عن افعال افراد المنزل في هذه البلدان لان مثل هذا الضمان يمكن استنباطه من العديد من لنصوص , ونشير هنا الى ان جانب من الفقه العراقي يذهب الى ان المستأجر عند ابرامه لعقد الايجار فهو يتعاقد بالأصالة عن نفسه وبالنيابة عن عائلته او من يؤويهم في العين المؤجرة كالأولاد والزوجة وبالاشتراط ضمناً لمصلحه من سيرزق بهم من اولاد في لمستقبل فهم نواباً له في استعمالهم للعين المؤجرة وبالتالي يسأل عن افعالهم(66)غير ان جانب اخر من الفقه اعتمد تأصيلاً اخر يقوم على اساس اعتبار ان الاشخاص لذين يعيشون مع المستأجر الاصلي لا يعتبرون مستأجرين بالنيابة وذلك لان تمتعهم بالإقامة مع المستأجر يرجع الى ان عقد الايجار ذو طابع عائلي لا يتعاقد فيه المستأجر لكي يسكن بمفرده بل يسكن معه ايضاً عائلته ومن يرغب في ايوائهم فهم ليسوا طرفاً في العقد و لا يرتب في ذمتهم اي التزامات ويظل المستأجر هو الطرف الاصيل والوحيد الى جانب المؤجر ويبقى المستأجر هو المسؤول عن افعال من يؤويهم(67)وننوه الى ان لمادة(13) من قانون ايجار العقار المعدل النافذ اشارت الى عدم جواز اسكان المستأجر معه غير من ذكرهم بالعقد ونصت لفقرة الثانية على حق المستأجر في اسكان الاصول والفروع وازواجهم و الاخوة غير المتزوجين والاخوات غير المتزوجات او الارامل او المطلقات ومن يقض القانون او العرف او العادات الاجتماعية بإعالة المستأجر لهفهل يقتصر نطق افراد المنزل على هؤلاء؟.اشرنا سابقاً ان محكمة النقض الفرنسية تذهب الى التوسع في مفهوم (افراد المنزل)اذ يمتد توسعها ليشمل كل شخص تكون صلته بالمستأجر هي التي مكنته من الحاق الضرر بالعين المؤجرة ، فيكون من افراد المنزل وفقاً للتصور المتقدم , اهل بيته من زوجة واولاد واحفاد واقارب يسكنون معه كما يشمل تفسير المحكمة ايضاً اصدقاء المستأجر وضيوفه وخدمه وعماله ومستخدميه على ان يكونوا ممن يساهمون معه في الانتفاع بالعين المستأجرة(68)بل ويسأل المستأجر ايضاً عن فعل خليليته التي يسمح لها بالإقامة معه كما لو قامت هذه الخليلة بسرقة  بعض الاشياء في حله الايجار المفروش  ولمحكمة النقض الفرنسية قرار بهذا الخصوص حيث قضت بمسؤولية المستأجر عن لسرقة التي ارتكبتها خليلته لتي سرقت بعض لمنقولات المملوكة للمؤجر والموجودة بالعين المؤجرة(69) , اما على صعيد القضاء العراقي فلم نعثر على قرارات مماثله ولعل السبب في ذلك كما اشار جانب من القضاة عند طرح المسألة عليهم ان مثل هذه القضايا غالباً ما تحل عن طريق الصلح(70)ومن كل ما تقدم يمكن القول ان التزام المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة يشمل التزامه بضمان افعال جميع الاشخاص الذين تمكنهم صلتهم بالمستأجر من الاضرار بالعين المؤجرة , ومسؤولية المستأجر عن فعل افراد المنزل هي مسؤولية عقدية عن فعل الغير(71) فأفراد المنزل هم من يشاركون المستأجر بالسكن بصورة دائمة وكذلك من يدخلون العين المؤجرة بصورة عرضية كالضيوف (Guests)  والاصدقاء وكذلك الخليلة ((Mistress فكل هؤلاء يعتبرون مصداقاً لأفراد المنزل ويسأل المستأجر عن الاضرار التي يسببونها في العين المؤجرة ومسؤولية هنا هي مسؤولية عقدية عن فعل الغير, وبهذا ننهي الكلام عن الغير الذي يسأل عن فعلة المستأجر.

المطلب الثاني //الغير الذي يسأل عن فعله المؤجر..
كما هو معلوم فأن عقد الايجار مثلما اوجب على المستأجر القيام ببعض الالتزامات فأنه اوجب على المؤجر ايضاً القيام ببعض الالتزامات وكما يحق للمستأجر ان يعهد لغيره القيام بهذه الالتزامات او ن يساعده الغير على اداء التزاماته, كذلك الامر بالنسبة للمؤجر فله الحق بأن يعهد لغيره او ن يساعده بعض الاشخاص على اداء التزاماته, وفي حاله اخلال من عهد اليهم المؤجر او من ساعدوه بالالتزامات المتولدة عن عقد الايجار فأن المؤجر يسأل عن هذا الاخلال ومسؤوليته هي عقديه عن فعل الغير.ويمكن القول ان الفئات التي يسأل عن فعلها المؤجر تتوزع على ثلاث فئات الاولى هي فئه  البدلاء والفئه الثانية هي فئه المساعدون ويسأل المؤجر ايضاً عن فعل مجموعة من الفئات الاخرى غير البدلاء ولمساعدون وتشمل هذه الفئه الاخيرة مجموعة متنوعة من مصاديق الغير الذي يسأل عنه المؤجر الا ان اختلاف طبيعة الاخطاء التي تصدر من هؤلاء واختلاف صفاتهم ايضاً جعل من المتعذر علينا ان نجمعهم تحت عنوان يشير الى طبيعة العمل الذي يصدر عنهم كما هو الحال بالنسبة للبدلاء او المساعدون لذلك وجدنا ان افضل عنوان نجمع تحت ظله هذه الفئه هو ان نطلق عليها الفئات الاخرى التي يسأل عن فعلها المؤجر ولتوضيح فئات الغير التي يسأل عن اخطائها المؤجر سوف نتناول بالبحث كل فئه من هذه الفئات تباعاً.

الفرع الاول // بدلاء المؤجر(Substitutes lessor)..
البديل هو الذي يحله المؤجر محله في تنفيذ الالتزام ويقع عليه وحده عبء هذا التنفيذ فتقوم مسؤوليته عن فعله, او هو الذي يحل محل المؤجر في مباشره حقوقه وتنفيذ التزاماته الناشئة عن عقد الايجار كالمقاول والمهندس اللذان يقومان بأجراء الترميمات الازمة للعين المؤجرة بدلاً من المؤجر نفسه(72) , فدور المقاول لا يخرج عن كونه مكلفاً بالقيام بعمل معين وان الغاية التي يريدها رب العمل(المؤجر) من انجاز ذلك العمل لا تخص المقاول لان امرها موكول لرب العمل(73) , فالمقاول لم يتدخل من تلقاء نفسه وانما جاء ذلك بناءاً على تكليف من قبل المؤجر, لكن السؤال الذي يطرح نفسه هنا هو ماهي الالتزامات التي يحتاج المؤجر الى المقاول او المهندس ليقوم بها بدلاً عنه ؟تنص المادة(750) مدني عراقي(على المؤجر اصلاح وترميم ما حدث من خلل في المأجور ادى الى الاخلال في المنفعة المقصودة منه) فالنص المتقدم يلزم المؤجر بأجراء الترميمات (Repairs) اي ان اصلاح المأجور وترميمه واجباً على المؤجر ونختلف مع من يرى ان المؤجر عند اجرائه للترميمات الضرورية انما يستعمل حقاً فقط وبالتالي فأن المستأجر لو لحقه ضرر نتيجة هذه الترميمات فليس له طلب التعويض(74) فهو يستعمل حقاً وواجب بنفس الوقت , ونعتقد ان القانون المدني العراقي قد اوجب على المؤجر القيام بهذه الترميمات ولو اراد ان تكون هذه الترميمات حقاً للمؤجر وليست واجباً عليه لقال (للمؤجر اجراء الترميمات الضرورية) ولم يقل(على المؤجر )(75)وبخلاف الاتجاه المرجوح هناك اتجاه راجح يشير الى ان المؤجر ملتزم بصيانه المأجور اذا حدث فيه خلل ادى الى فوات المنفعة خلال مدة الايجار(76) , والمقصود بالإصلاحات والترميمات التي يلتزم بها المؤجر هي الترميمات الضرورية للانتفاع بالمأجور سواء كانت لازمه لحفظ العين من الهلاك مثل ترميم حائط ايل للسقوط واصلاح السلم او المصعد او مجاري المياه واذا لم يقم المؤجر بالترميم كان للمستأجر ان يفسخ الاجارة او ان يقوم بالترميم بأذن المحكمة ويرجع بها على المؤجر , وتطبيقاً لذلك قضت محكمة التمييز(اصلاح المأجور وترميمه مما حدث فيه من خلل اذا لم يكن قد نشأ عن تعد وتقصير من المستأجر فهي على المؤجر)(77)والقضاء العراقي يرى ان المؤجر ملزم بأجراء الترميمات الضرورية ففي قرار لمحكمة التمييز جاء فيه(ان المؤجر وان كان ملزم بأجراء الترميمات في المأجور واصلاح ما حدث فيه من ضرر يؤدي الى الاخلال في المنفعة المقصودة منه طبقاً لحكم المادة 750/1 من القانون المدني العراقي غير ان وقائع الدعوى تشير الى ان الاعمال التي قام بها المستأجر لم تكن ضمن نطاق الترميم والاصلاح وانما هي اعمال هدم وبناء وهو لا يملك مثل هذا الحق في عقد الايجار)(78)وتجدر الاشارة الى ان عدم قيام المؤجر بأجراء الترميمات الضرورية يثير مسؤوليته العقدية المباشرة  وليس مسؤوليته العقدية عن فعل الغير , اما اذا قام من كلفهم بأجرائها بشكل معيب فهنا تثور مسؤوليته العقدية عن فعل الغير على اعتبار ان عدم القيام بالترميمات يمثل خطأ عقدي شخصي من قبل المؤجر.ويمكن القول مما تقدم ان القانون والفقه والقضاء العراقي يلزمان المؤجر بأجراء الترميمات الضرورية للعين المؤجرة ويقابل نص المادة (750) مدني عراقي المادة(567) مدني مصري والتي توجب هي الاخرى على المؤجر القيام بصيانة والترميم عدا الترميمات التأجيرية الا ان النص المصري يختلف عن النص العراقي في انه اورد امثله على هذه الترميمات كأصلاح الاسطح من تخصيص او بياض وغيرها من الاعمال , وتجدر الاشارة الى ان القانون المدني المصري القديم كان لا يلزم المؤجر بعمل اي مرممة الا اذا اشترط العاقد الزامه بذلك وهذا ما اشارت اليه المادة 370 من القانون المدني القديم, وعلى عكس الموقف القديم فأن القانون المدني الحالي يلزم المؤجر على القيام بالترميمات الضرورية (79), وتجدر الاشارة الى ان موقف القانون المدني المصري القديم كان منتقد من قبل لفقه المصري لعدم الزامه المؤجر بأجراء الترميمات الضرورية(80)ويتبين من نص المادة(567) مدني مصري ان الترميمات الضرورية هي اصلاح التشققات التي تحدث في الجدران واصلاح المصعد والسلم ودورات المياه والتوصيلات الرئيسة للكهرباء والمياه وتطبيقاً لذلك قضت محكمة النقض المصرية(متى كان الحكم المطعون فيه قد اعتبر الشركة الطاعنة (المؤجر) مسؤولة مسؤولية تقصيرية عن صيانة ماسورة المياه الخاصة بالشقة التي تعلو محل المطعون ضده(المستأجر) والتي يستأجرها شخص اخر تأسيساً على انها تعتبر من مصاريف المياه التي اشارت اليها المادة(567) من القانون المدني والتي يلتزم بأدائها المؤجر فأنه لا يكون قد خالف القانون)(81) , اذ يلاحظ ان المؤجر يلتزم بصيانه مواسير المياه (تصريف المياه) في كل المبنى تجاه المستأجرين منه وتكون مسؤوليته اذا اخل بهذا الالتزام مسؤولية عقدية تجاه المستأجرين ومسؤولية تقصيرية تجاه الغير اذا تضرر الغير من ذلك(82)ومما تقدم يمكن القول ان المؤجر اذا ما اوكل تنفيذ هذه الترميمات الى الغير تكون مسؤوليته اذا اخل الغير بهذه الترميمات مسؤولية عقدية عن فعل الغير تجاه المستأجرين, ومسؤولية تقصيرية عن فعل الغير تجاه غير المستأجرين اذا تضرروا من هذه الترميمات, ويلاحظ هنا ان من يوكل اليهم المؤجر اجراء الترميمات يكونوا بدلاء عنه في تنفيذ الالتزام, اما من يوكل اليهم المستأجر اجراء الترميمات العرفية او الطفيفة يكونوا مساعدين للمستأجر ويرجع السبب في ذلك الى طبيعة هذه الترميمات حيث تكون اكبر واكثر تعقيداً بالنسبة للمؤجر بخلاف الترميمات التي تقع على المستأجر حيث تكون اقل تعقيداً واسهل من تلك التي يلتزم بها المؤجر.

الفرع الثاني// مساعدو المؤجر Assistant lessor))..
المساعدون هم الاشخاص الذين يستعين بهم المتعاقد في تنفيذ التزامه او هو الشخص الذي يقتصر عمله على معاونه المؤجر في تنفيذ التزاماته كالبوابين والمشرف على زراعه الحديقة ومساعدي المؤجر من عماله و صبيانه في الحرف والخدم والمستخدمين واهل بيته واصدقائه وضيوفه(83) , ومن الواضح انه لا يشترط ان يكون (المساعد) وهو ينفذ الالتزام المكلف به من قبل المؤجر مأجوراً في عمله ,ولكن السؤال الذي يطرح نفسه هو هل يشترط ان يخضع هذا المعاون او المساعد لسلطه ورقابة المؤجر؟نعتقد انه لا حاجة لمثل هذا الشرط فالمسؤولية هنا ليست رقابية والمؤجر يسأل عن معاونه وان اضرو بالمستأجر خارج نطاق رقابته فإذا ما خصص المؤجر للعمارة بواباً يقوم بحراستها وتنظيف مداخلها والسلم المشترك بين المستأجرين وتسليم البريد لهم , كان مسؤولاً عن عمل البواب فيسأل عن الضرر الذي يحدثه هذا البواب بعمله الخاطئ على اعتباره من مساعديه كما لو اهمل البواب البريد لصاحبه او اهان المستأجرين او احد زائريهم او اعطى بيانات كاذبة لمن يسأل عن احد المستأجرين(84) او رفض تسليم احد المستأجرين مراسلاته او أمتنع عن فتح الباب له او حال بينه وبين استخدام المصعد(85)ويرى الدكتور حسن علي الذنون انه لا يشترط لقيام هذه المسؤولية ان تكون الاعمال التي ارتكبها مساعد المؤجر قد وقعت خلال تأدية المساعد لوظيفته او بسبب هذه الوظيفة وانما يكفي لقيامها ان يقع الخطأ بمناسبة الوظيفة بأن تكون تلك الوظيفة قد ساعدت على ارتكاب هذا الخطأ او هيئت لأرتكبه او سهلت للمساعد اقترافه وعلى هذا الاساس يذهب الى انه اذا سلم احد المستأجرين لبواب العمارة مبلغاً من النقود لشراء شيء معين فبدد البواب هذا المبلغ كان المؤجر مسؤولاً عن تعويض هذا المبلغ اذ لولا هذه الوظيفة لما سلم المستأجر للبواب اي مبلغ وبالتالي لما وقع الفعل الضار(86)ويذهب الاستاذ السنهوري الى خلاف هذا الرأي اذ يرى ان المؤجر غير مسؤول عن فعل المساعد الا اذا ارتكب الفعل الخاطئ اثناء تأديته لوظيفته او بسبب هذه الوظيفة(87) .ويثار التساؤل حول مدى مسؤوليه المؤجر عن السرقة التي تصيب احد المستأجرين؟وقد وضعت محكمة النقض الفرنسية القاعدة التالية (لا يسأل المؤجر عادة عن السرقة التي يتعرض لها المستأجر الا اذا كانت الجريمة ترتبط ارتباطاً مباشراً بخطأ يعزى الى هذا المؤجر او الى احد تابعيه)(88)وعلى هذا الاساس يفترض لقيام مسؤولية المؤجر في هذه الحالة ان يكون قد عين للعمارة بوباً وان يثبت المستأجر خطأ هذا البواب في حراسه العمارة مما ادى الى وقوع السرقة, على اعتبار ان مهمه البواب لا تقتصر على العناية بنظافة العمارة وانما تشمل ايضاً حراسه العمارة لكن التزام البواب هذا يختلف باختلاف  المدن وتبعاً لموقع العمارة ونطاقه يتسع ويضيق تبعاً لذلك وكذلك تبعاً لطريقه استخدام العمارة ومقدار الاجرة(89)ويرى العلامة السنهوري ان المؤجر لا يكون مسؤولاً عن السرقات التي تحدث للمستأجر اذا لم  يكن هناك اهمال من البواب او الخفير ولا يكون كذلك مسؤولاً عن اهمال البواب او الخفير فيما لا يدخل في اعماله(90), ويشير جانب من الفقه الا انه على المحكمة ان تأخذ بنظر الاعتبار ان حراسة البواب لا تكون عادة تامه بل تتخللها اوقات راحة ومن هنا فأن التزام البواب يكون التزام ببذل عناية لا تحقيق غاية(91).اما بالنسبة للعبث برسائل المستأجرين وما يصلهم من بريد او مكاتبات والتسبب في تلفها او ضياعها فأن المؤجر لا يكون مسؤولاً عن ذلك , وتطبيقاً لذلك قضت محكمة باريس الاستئنافية (اذا استحوذ بواب العمارة على رسالة ارسلها احد السكان لزوجته وبدلاً من ان يسلمها لزوجه الساكن سلمها الى صاحب الملك بدعوى ان الساكن مشبوه في أنه خائن ثم سلم المالك هذا الخطاب الى رئيس المصلحة التابع لها المستأجر فظهر ان الرجل بريء وان الرسالة لا تتضمن شيء  يوجب الريبة كان المالك والبواب مسؤولين بطريق التضامن فيما بينهم بدفع جميع التعويضات التي يستحقها الساكن)(92)ونلاحظ ان هذا القرار قد جعل المسؤولية تضامنية ما يعني ان مصدر التزام لكل من البواب والمؤجر واحد وهذا الامر لا يستقيم الا اذا كانت المحكمة قد اعتبرت مسؤولية المؤجر تقصيرية وليست عقدية ما يعني ان الالتزام الذي اخل به البواب لا يدخل ضمن الالتزامات المتولدة عن عقد الايجار الا ان المؤجر سؤول عن هذا الاخلال على اعتبار ان البواب يعتبر من اتباعه وان المؤجر اشترك في خطئه مع البواب عندما سلم الرسالة الى رئيس المصلحة لذلك كانوا متضامنين في تعويض المضرور , فالمسؤولية هنا ليست مسؤولية عقدية عن فعل الغير  لان الاخيرة تتطلب ان يكون مصدر التزام المؤجر والغير مختلفاً ما يعني ان مسؤوليتهما ستكون تضاممية بدلاً من ان تكون مسؤولية تضامنية.وكذلك يسأل المؤجر اذا تأخر البواب في تسليم الرسائل الى المستأجرين فإذا لم يسلمها او تأخر في تسليمها وترتب على ذلك ضرر كان المؤجر مسؤولاً(93), وتجدر الاشارة الى ان المرسل قد يتضرر ايضاً فيسأل المؤجر هنا مسؤولية تقصيرية عن فعل الغير(94)ويسأل كذلك المؤجر اذا رفض البواب ان يدل على عنوان المستأجر الجديد او كتم عنونا المستأجر الذي غادر المكان الذي كان يستأجره بصفه مؤقته وترتب على ذلك ان المستأجر لم يصله الاعلان القضائي بحجز مفروشاته , او حتى اذا قرأ خطابات مستأجر قديم(95), ومع ذلك فالبواب يعد خادماً للمستأجر في العمارة وله بهذه الصفة استلام الاوراق القضائية  المعلنة الى المستأجر عند غيابه عن سكنه وتبقى له هذه الصفة حتى لو كان المالك ساكن في نفس العمارة(96).

الفرع الثالث//فئات اخرى يسأل عنها المؤجر عقدياً..
بالإضافة الى الطائفتين التي اشرنا اليهما وهم البدلاء والمساعدون فان هناك مجموعة اخرى يسأل عنها المؤجر عقداً وهم كل من ممثلو المؤجر سواء اكان ممثلا قانونياً او اتفاقياً وكذلك خلفائه سواء اكان عاماً او خاصاً, وقد لاحظنا عند بحثنا لتعريف الغير عن عقد الايجار ان الخلف الخاص والعام يعتبرون من الغير بالنسبة لمفهوم الغير وفقاً للمسؤولية العقدية للمدين عن فعله فهم ليسوا طرفاً في عقد الايجار وان كان مبدأ نسبيه اثر العقد يرى انه في بعض الحالات لا يعتبر الخلف الخاص او العام من الغير اذا انصرف اليهم اثر العقد وفقاً لما اشارت اليه المادة(142) مدني عرقي.فالمؤجر يسأل عن فعل ممثلوه من ولي او وصي او قيم او وكيل وكذلك من ينوب عنهم المؤجر كالراهن بالنسبة الى الدائن المرتهن حيازة اذا اجر العين المرهونة وكمالك العين الموضوعة تحت الحراسة بالنسبة الى الحارس المؤجر(97)فكل هذه الفئات تعتبر من الغير الذي يسأل عن فعله المؤجر فإذا تعرض احد هؤلاء الى المؤجر يكون ذلك بمثابه التعرض الشخصي الصادر من المؤجر نفسه فيضمن المؤجر هذا التعرض سواء اكان تعرضاً مادياً او قانونياً فللمستأجر ان يطلب منع هذا التعرض وله ايضاً ان يطلب بفسخ  مع التعويض وللمحكمة ان تجيبه اون ان يقتصر حكمها على التعويض(98)فقد اشارت المادة(753) مدني عراقي في فقرتها الثانية الى ضمان المؤجر الاعمال التي تصدر من اتباعه وكذلك التعرض القانوني الذي يصدر من مستأجر اخر او من اي شخص تلقى الحق من المؤجر.ونشير هنا الى ان مسؤوليه المؤجر عن التعرض الصادر من اتباعه هي مسؤوليه عقديه عن فعل الغير , اما مسؤوليته عن المستأجرين الاخرين لنفس العين او من تلقوا الحق منه فهي مسؤوليه عقدية مباشره على اعتبار ان المؤجر قد صدر منه خطأ شخصي في الحالة الثانية لكن المؤجر يسأل مسؤولية عقدية عن فعل الغير اذا تعرض مستأجر اخر من المؤجر نفسه ولكن ليس لنفس العين بل لعين مجاورة , فالمستأجر من نفس العين يعتبر من اتباع المؤجر(99)وخلاصة القول انه اذا تعرضت اي من هذه الفئات للمؤجر في استيفائه للمنفعة التي كان يروم الحصول عليها من ابرامه لعقد الايجار وادى هذا التعرض الى الاخلال بالمنفعة المقصودة فأن المؤجر يكون له طلب التعويض من المؤجر على اعتبار ان هذه الفئات تعتبر من الغير الذي يسأل عنه بشرط ان لا يعزى الى المؤجر اي خطأ لان ذلك يجعل من مسؤوليته شخصيه وكذلك يجب ان ينصب هذا الاخلال على التزامات المتولدة عن عقد الايجار, وان كان من الممكن ان يسأل المؤجر عن اضرار هذه الفئات بالمستأجر خارج النطاق الالتزامات المتولدة عن عقد الايجار لكن مسؤوليته لن نكون عقدية عن فعل الغير .

الخاتمــة..
بعد الانتهاء من بيان تفصيل هذا البحث توصلنا الى مجموعة من النتائج والمقترحات نعرضها تباعاً:
اولاً // النتائـج..
1-            من خلال بحث تعريف الغير الذي يسأل عن فعله المؤجر او المستأجر وجدنا ان هذا التعريف يختلف عن تعريف الغبير في اطار قاعدة نسبية اثر العقد فهو يشمل كل من لم يكن طرفاً بعقد الايجار و مكنته صلته بالمؤجر او بالمستأجر من الاخلال بهذا العقدالمعنى يشمل الخلف الخاص والعام بخلاف تعريف الغير في اطار قاعدة نسبية اثر عقد الايجار فمن الممكن ان يتأثر الخلف الخاص او العام بعقد الايجار وبتالي لا يدخل في معنى الغير.
2-            لا يشترط في الغير الذي يسأل عن فعله المؤجر او المستأجر ان يمارس عمله تحت رقابة المؤجر او المستأجر او تحت اشرافهم , وهو بهذا الوصف يختلف عن اتباع المؤجر او المستأجر فعلاقة اتباع المؤجر مع الغير الذي يسأل عن فعله المؤجر هي علاقة العموم والخصوص من وجه فكل اتباع المؤجر هم من الغير الذي يسأل عن فعله المؤجر لكن ليس كل فئات الغير الذي يسأل عن فعله المؤجر تعتبر من اتباعه فالتبعية تقتضي ان يكون هناك اشراف وتوجيه ورقابة وهذه الامور لا تشترط بالغير الذي يسأل عن فعله المؤجر ونفس الامر ينطبق على المستأجر.
3-            يجب لكي يسأل المؤجر او المستأجر عن فعل الغير ان ينصب اخلال الغير على احد الالتزامات المتولدة عن عقد الايجار , مع الاخذ بنظر الاعتبار انه من الممكن ان تثار مسؤولية اطراف عقد الايجار التقصيرية عن فعل الغير(مسؤولية المتبوع عن افعال تابعه) اذا لم ينصب الاخلال على احد الالتزامات المتولدة عن عقد الايجار بشرط ان تتوفر في الغير الذي يسأل عن فعله المؤجر او المستأجر شروط التابع .
4-            والنتيجة المتقدمة تقودنا الى نتيجة اخرى وهي انه لا مجال لاستخدام مفردة الغير مالم يوجد عقد مكتمل الاركان ويعتد به قانوناً فلا تستخدم مفردة الغير عن العقد في مرحلة المفاوضات التي تسبق عقد الايجار ففي هذه المرحلة يستخدم مصطلح (التابع)للدلالة على من يسأل عن فعله المدين.
5-            وجدنا ان المستأجر يسأل عن ثلاث فئات هم بدلاء المستأجر(المستأجر من الباطن و المتنازل له عن الايجار) , ومساعدوه وهم(العامل او المقاول الذي يقوم بأجراء الترميمات العرفية) وكذلك افراد المنزل.
6-            ان نطاق افراد المنزل لا يقتصر على عائلة المستأجر فهو يمتد الى كل شخص تمكنه صلته بالمستأجر من الدخول الى العين المؤجرة والاضرار بها ولا يشترط في افراد المنزل ان تكون اقامتهم دائمة بالعين المؤجرة فهذا المصطلح يشمل من كانت اقامته دائمة او عرضية وهو بهذا الوصف يشمل (عائلة المستأجر واصدقائه وضيوفه وكل من تمكنه صلته بالمستأجر من الدخول الى العين المؤجرة والاضرار بها).
7-            وجدنا ان المؤجر يسأل عن ثلاث فئات هم بدلاء المؤجر وهم المقاول او المهندس الذين يقومان بأجراء الترميمات الضرورية , والفئة الثانية هم مساعدوه وهم مستخدموه وعماله و صبيانه بالحرف وكل من يقتصر عمله على معاونة المؤجر على اداء التزاماته, وكذلك يسأل المؤجر عن مجموعة من الفئات الاخرى ليسوا بدلاء او مساعدين كالممثل القانوني او الاتفاقي وفئات اخرى يسأل المؤجر عن التعرض الذي يصدر منها للمستأجر ويضر بالمستأجر.
ثانياً // المقترحات..
1-            بما ان القانون المدني العراقي لا يحتوي على نص يشير بشكل صريح الى مسؤولية المستأجر عن فعل الفراد المنزل فنعتقدان ذلك يعتبر نقصاً تشريعياً فأفراد المنزل هم من اهم فئات الغير الذي يسأل عن فعله المستأجر لذلك ينبغي سد هذا النقص بإضافة نص يشير الى مسؤولية المستأجر عن فعل افراد المنزل , ونعتقد ان المكان الانسب لمثل هكذا نص هو نص المادة(764) فنقترح اعادة صياغة هذه المادة بحيث يصبح نصها على الشكل الاتي(المأجورامانة بيد المستأجروهومسؤول عما يصيب المأجورمن ضرربفعل افراد المنزل)
2-            بما اننا نجد ان تعبير (الغير الذي يسأل عن فعله المؤجر) اعم من تعبير (اتباع المؤجر) فتعبير اتباع المؤجر لا يشمل جميع الفئات التي يسأل عن فعلها المؤجر عقدياً لذلك نتحفظ على استعمال المشرع لتعبير الاتباع المستخدم في المادة(753/2) من القانون المدني العراقي ونقترح اعادة صياغة هذه المادة بحيث يصبح نصها كتالي (2- ولا يقتصر ضمان المؤجر على الاعمال الني تصدر منه او من الغير الذي يسال عن فعله بل يمتد هذا الضمان الى كل تعرض مبني على سبب قانوني يصدر من اي مستأجر اخر او من اي شخص تلقى الحق من المؤجر)
3-            وجدنا عند مقارنة نص المادة(775) مدني عراقي مع نص المادة (593) مدني مصري ان النص العراق يحتوي على عبارة (العرف) كأحد الامور التي تمنع من التنازل عن الايجار بالإضافة الى الاتفاق , فلو قضى العرف بعدم جواز التنازل عن الايجار لا يصح التنازل بموجب نص المادة (775) مدني عراقي ونقترح حذف كلمة العرف  من نص المادة (775) لأنه من غير المتصور ان يقضي العرف بمنع الايجار من الباطن او التنازل عنه.

ليست هناك تعليقات:

إرسال تعليق