الإنهاء الإجباري
أن ينتهي العقد إجباريًا بغير اختيار الطرفين ويكون ذلك بأحد أمرين:
الأمر الأول: الهلاك الكلي للأصل المؤجر بأن يهلك الأصل
المؤجر وكذلك أن يهلك الأصل المؤجر هلاكًا كليًا مثل بيت تهدمت أو لحقها طوفان أو
سيارة تحطمت بحيث أنه لا يمكن الانتفاع بها فهنا نقول عقد الإجارة ينفسخ ينفسخ عقد
الإجارة ويلحق بالهلاك الكلي الهلاك الجزئي الذي يمنع من الانتفاع إذا طالت مدته
وتضرر المستأجر وهذا يلحق بالهلاك الكلي لتعذر استيفاء المنفعة ويرجع في هذه الحال
إلى أجرة المثل يعني الهلاك الجزئي مثل ما لو حصل عطل في الماكينة في سيارة مؤجرة
هنا الضمان على المؤجر فأعاد المستأجر إلى المؤجر ليصلحها فطالت المدة مضى شهر أو
شهران أو ثلاثة أشهر ولم يقم المؤجر بإصلاحها فهنا نقول يحق للمستأجر أن يفسخ عقد
الإجارة لتضرره ببقاء العقد هل يجب على المستأجر أن يدفع أجرة عن فترة الإصلاح
التي لم ينتفع بها بالعين المؤجرة نقول لا يلزمه دفع أجرة عن تلك المدة لكونه لم
يستوف منفعتها كيف تعامل الأجرة على الفترات السابقة هو قد دفع أجرة أجرة مقدمة في
بداية العقد مبلغ كبير ثم دفع أجرات عن الأشهر الأولى ثم هلك العين هلاكًا كليًا
أو هلاكًا جزئيًا يتعذر معه الانتفاع بها
يعني قد تكون الأجرة التي دفعها المستأجر أكثر من أجرة المثل في الفترة القصيرة في
تلك العين نقول في مثل هذه الحال في حالة الهلاك الكلي أو حالة الهلاك الجزئي الذي
يطول ويتعذر معه الانتفاع بالعين المؤجرة في هذه الحال يرجع الأجرة إلى أجرة المثل
فإن كان قد دفع أجرة أكثر من أجرة المثل فإنه يسترد أي المستأجر الأجرة الزائدة في
هذه الحالة.
الحالة الثانية من حالات الإنهاء الإجباري: إخلال أحد
العاقدين بشروط العقد فإذا أخل أحد العاقدين بشروط العقد فيحق للطرف الآخر المتضرر
الذي فات غرضه بهذا الإخلال يحق له الفسخ وهذا قد يكون من قبل المؤجر وقد يكون من
قبل المستأجر ومثال ذلك أن يمتنع المستأجر عن دفع الأجرة لو أنه في الإجارة التمويلية
امتنع المستأجر عن أن يدفع الأجرة المستحقة عليه فهنا يحق للمؤجر أن يفسخ العقد
بالقوة ولو لم يرضى الطرف الآخر لكن ذلك إنما يكون بإشعار المستأجر مدة كافية كأن
يشعره بالشهر الأول والشهر الثاني والشهر الثالث إذا مضت هذه المدة الكافية أو
المناسبة يحق له أن يفسخ العقد بنفسه ولو لم يرضى الطرف الآخر وهو المستأجر وفي
هذه الحالة يسترد تلك العين المؤجرة إليه كون هذا هو الذي يملك تلك العين ولا يرجع
في هذه الحال إلى أجرة المثل حتى ولو كانت الأجرة التي دفعها المستأجر أكثر من
أجرة المثل في العادة فهنا لا يرجع إليها لكونه هو الذي أخل بذلك العقد قد يكون
الإخلال من قبل المؤجر كأن يمتنع المؤجر بالقيام بالصيانة الأساسية اللازمة عليه
فهنا نعرف أن العين المؤجرة تحتاج إلى صيانة أساسية، وإلى صيانة دورية. فالصيانة
الأساسية يجب أن تكون على المؤجر فلو أن المؤجر لم يقم بالصيانة الأساسية اللازمة
فحصل مثلًا تشقق في الجدران فلم يقم المؤجر بإصلاحه حصل مثلًا خلل في شبكات المياه
في المنزل ولم يقم المؤجر بإصلاحه حصل خلل في الماكينة مكينة السيارة مثلًا ولم
يقم المؤجر بإصلاحه ولم يكن ذلك بسبب من المستأجر فهنا نقول قد حصل إخلال من قبل
المؤجر بهذا العقد فيحق للمستأجر إذا بلغ المؤجر بالضرر الذي لحقه بهذا الأمر ولم
يقم بإصلاحه يحق للمستأجر بأن
يفسخ العقد دفعًا للضرر. وعلى هذا نقول إذا مارس
الطرف المتضرر حقه في فسخ العقد فيستحق المؤجر الأجرة المحددة إلى تاريخ الفسخ
يعني الأجرة التي يجب أن يدفعها المستأجر إل المؤجر هي نفس الأجرة المحددة في
العقد ولا نرجع إلى أجرة المثل وتعتبر هذه الأجرة يعني ينظر إلى قدرها إلى تاريخ
الفسخ فلو كانت الأجرة مثلًا مائة ألف ريال والعقد عقد إجارة لمدة سنتين وحصل
الفسخ في نهاية السنة الثانية فنقول الأجرة المستحقة في هذه الحال هي خمسون ألفًا
مقابل السنتين اللتين سبقتا الفسخ حتى ولو كانت أجرة المثل للسنتين لنفرض أنها
أربعين ألفًا فهنا نقول لا نرجع إلى أجرة المثل وإنما المعتبر هي الأجرة المسماة
أو الأجرة المحددة
في العقد لكن هذا إذا مارس الطرف المتضرر سواء المؤجر أو
المستأجر إذا مارس حقه في الفسخ لكن لو لم يمارس الطرف المتضرر حقه في الفسخ
المؤجر يعرف أن المستأجر لا يدفع الأجرة وأبطأه في يعني ينتفع بالعين المؤجرة أو
المستأجر وجد أن هناك خللًا في المبنى أو في السيارة ولم يطلب من المؤجر الإصلاح
أو أنه طلب ولم يمارس حقه في فسخ حق الإجارة فهنا نقول: يبقى العقد بأحكامه حتى
انتهاء يتم الفسخ أو ينتهي العقد من الممكن أن يعوض الطرف المتضرر من الضرر
المباشر الذي لحقه بذلك.
مسألة متعلقة بانتهاء عقد الإجارة وهو أنه لا ينتهي عقد
الإجارة بوفاة أحد العاقدين لو توفي أحد العاقدين فإنه لا ينتفي العقد بذلك ولا
ينتهي به ويستثنى من ذلك وفاة المستأجر إذا لم يخلف في تركته ما يفي بالأجرة
المستحقة بالعقد فإنه يحق في هذه الحال للعاقد المؤجر أن يفسخ حقه في الإجارة.
هناك مسائل
سريعة يشير إليها فيما يتعلق بانتهاء عقد الإجارة. أولًا: لا يجوز أن يشترط في حال
إنهاء عقد الإجارة أو انتهائه أن المبالغ المؤخرة التي لم يسددها المستأجر أن
يفرض عليها غرامة التأخر فهذه الغرامة
محرمة شرعًا وقد سبق أن بينا أن غرامة التأخير لا تجوز حتى ولو كان المؤجر سيأخذ
هذه الغرامة ويتخلص منها في جهاتٍ أخرى. المسألة الثانية: حكم اشتراط التعويض في
حال الفسخ أن يقول يجوز للمؤجر أن يشترط على المستأجر أن يدفع تعويضًا ماليًا
محددًا مثل أجرة ثلاثة أشهر مثلًا في حال رغبة المستأجر في فسخ العقد وموافقة
المؤجر على ذلك على أن يراعى في مبلغ التعويض أن يكون بقدر الضرر المتوقع على
المؤجر من بقاء الأصل بلا إيجار ويختلف ذلك بحسب الأصل فمثلًا لنفرض أن عقد إجارة
لمدة سنتين لا مانع من أن يكون هناك اتفاق بين العاقدين لو أراد المستأجر أن يخرج
من العقد بعد ثلاثة أشهر أو أربعة أشهر باختياره دون أن يكون هناك إنهاء إجباري
ووافق المؤجر على ذلك لا مانع من أن يكون هناك بينهما اتفاق على أن يأخذ المؤجر
تعويض من المستأجر كأن يدفع أجرة ثلاثة أشهر ليغطي بقاء الأصل بدون إجارة وهذا
التعويض المفترض أن يراعى فيه نوع الأصل فمثلًا فيه العقارات جرت العادة أن يكون
تعويض الفسخ بما يعادل أجرة ستة أشهر أو أقل في السيارات مثلًا في العادة أنها
تؤجر خلال شهر فأقل فعلى هذا يكون التعويض بما يعادل أجرة شهرٍ واحدٍ أو أقل ونحو
ذلك
Post a Comment