وضعية الإقراض الرهني
في الجزائر:
في السابق، كان تمويل
السكن مسيراً كلياَ من طرف الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط (CNEP)، و
منذ التحرير المالي أصبحت معدلات الفائدة حرة و تم تحويل الصندوق (CNEP) إلى بنك تجاري. يقوم الصندوق بجمع ادخار الأسر في شكل
ودائع و يمنح قروض رهنية للمقاولين (promoteurs)
و للأفراد الذين يرغبون في اقتناء سكنات.
إن حافظة قروض
المتملكين طويلة الأجل لا تمثل سوى مبلغ متواضع يقدر بـ 33 مليار د.ج (أين نجد
الأجزاء الحديثة جداً فقط هي التي تتوافق مع الرهون). على الرغم من التحديات
الإستراتيجية التي يتعين عليه مواجهتها، فإن الصندوق (CNEP)
استمر في إنتاج كل سنة 11000 قرض رهني (4 إلى 5 مليار د.ج)، مبجلاً مدخريه الذين
لهم تاريخ طويل.
تعدّ سوق القرض
العقاري في حالة تنوع، حيث يتجلى ذلك في دخول مقرضين جدد إلى الساحة. إن دخول
القرض الشعبي الجزائري (CPA) إلى سوق
السكنات سنة 1999، بقروض رهنية للمتملكين و المقاولين، جلب العنصر الأول للمنافسة
بالنسبة للصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط، و شكل نموذجاً مرجعياً بالنسبة لباقي
البنوك. و اتبع نموذجه بنك التنمية المحلية (BDL) سنة
2000، ثم بنكين آخرين كبيرين ينتميان إلى القطاع العمومي، هما: البنك الخارجي
الجزائري (BEA) و البنك
الوطني الجزائري (BNA) من خلال تقديمهما لمنتجات رهنية. بينما يستعد البنك
الفلاحي للتنمية الريفية (BADR) للقيام بنفس الشيء.
هناك عدد قليل من البنوك الخاصة قاموا هم كذلك باختراق سوق التمويل الرهني،
مع العلم أن البنوك الخاصة في الجزائر تعد حديثة النشأة، و هي موجهة نحو تمويل
المؤسسات على المدى القصير، إلا أن هيكلها الأكثر مرونة يمكن أن يمنح لها حافزاً
مقارن، و مساهمتها ستدعم التطبيقات المجددة التنافسية[1].
2.4-
تفاقم أزمة التمويل الرهني العقاري في التسعينات:
لقد تزايد تدخل الدولة
في التمويل الرهني العقاري خلال التسعينات، حيث وصل إلى 169,33 مليار د.ج مع نهاية سنة 1995، و
تم سداد جزء من هذا المبلغ من طرف الخزينة العمومية
(91,85
مليار دينار) أما الجزء الباقي فقد سدد من طرف الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط،
أي من مدخرات المواطنين (77,48 مليار د.ج).
إن هذا الارتفاع
الملاحظ على مستوى التمويل العقاري يمكن تفسيره بالعوامل الآتية:
-
الإسراع في نمط إنجاز السكنات الاجتماعية؛
الإسراع في نمط إنجاز السكنات الاجتماعية؛
-
الشروع في مشاريع سكنية جديدة؛
-
الارتفاع المتزايد لأسعار مواد البناء و ظهور أزمة مواد
البناء؛
-
التخفيض في فترة الدفع بالنسبة لحالات الأشغال المقدمة
إلى الصندوق.
3.4-
ظهور شركة إعادة التمويل الرهني (S.R.H):
في ضوء الأزمة الحادة للسكن التي عرفتها الجزائر في النصف الثاني من
التسعينات، و العجز الكبير في التمويل مع عدم مقدرة الصندوق الوطني للتوفير و
الاحتياط على تلبية الطلب المتزايد لعدد الوحدات السكنية، إضافة إلى عدم قدرة
العائلات من ذوي الدخل المحدود على امتلاك سكنات، كان من الضروري التفكير في حلول
عملية
ناجعة من أجل الخروج من هذه المعضلة. وبعد بحث و دراسة لمجموعة من الحلول
مع المؤسسات المالية الدولية تم التوصل إلى حل يقضي بخلق مؤسسات مالية متخصصة في
القروض الرهنية طويلة الأجل، فجاء إنشاء شركة إعادة التمويل الرهني (SRH : Société de Refinancement Hypothécaire)
و شركة ضمان القرض العقاري (SGCI : Société de
Garantie du Crédit Immobilier) في سنة 1997، بهدف تيسير شروط
الإقراض السكني و حل معضلة السكن التي تعتبر قضية ذات أهمية قصوى، سواءً على
المستوى الاجتماعي أو على المستوى الاقتصادي.
أ- عملية إعادة
التمويل الرهني في الجزائر:
ترتكز عملية إعادة
التمويل الرهني على مجموعة من المبادئ، حيث تعد هذه الأخيرة بمثابة شروط عامة
ينبغي توفرها للقيام بهذه الوظيفة، حيث نوجزها فيما يلي[2]:
· إعادة تمويل محافظ
القروض الممنوحة مقابل ضمانات للشرائح الاجتماعية المحرومة من طرف الوسطاء
المعتمدين* الملزمين بتقديم قائمة اسمية
بالديون المعاد تمويلها لشركة إ.ت.ر.
· تشكيل صندوق عقاري من
الدرجة الأولى، ضماناً لعملية إعادة التمويل المنجزة من قبل ش.إ.ت.ر أثناء
الاهتلاك أو التعويض المسبق للقروض الأصلية.
· الاحتفاظ بحق الملكية للديون الغير عقارية (الطريقة
الأوروبية) التي هي في حوزة الحصيلة المالية للوسطاء المعتمدين، وكذا حق التحقق و
المراقبة من وجودها المادي في عين المكان المحدد وذلك في أية فترة كانت.
الاحتفاظ بحق الملكية للديون الغير عقارية (الطريقة
الأوروبية) التي هي في حوزة الحصيلة المالية للوسطاء المعتمدين، وكذا حق التحقق و
المراقبة من وجودها المادي في عين المكان المحدد وذلك في أية فترة كانت.
· يلتزم الوسيط المعتمد
المستفيد من عملية إعادة التمويل الرهني، بضمان الدفع المنتظم للفوائد و الأصول
حتى في حالة توقف المقترض عن الدفع المؤقت، أي عكس الطريقة الأمريكية فإن الوسطاء
المعتمدين هم الذين يتحملون المخاطر المرتبطة بمنح القروض الرهنية.
· إن التحويل لشركة
إعادة التمويل الرهني لحق الملكية للديون العقارية يكون بواسطة عقد بيع ما بين
الوسيط المعتمد و شركة إعادة التمويل الرهني (الطريقة الأمريكية).
· حسن مسؤولية تسيير
القروض للوسيط المعتمد.
· تضمن القروض الممنوحة
من طرف الوسطاء المعتمدين برهون من الدرجة الأولى، استناداً لعرض التنوع الجغرافي
و اتخاذها لمقاييس وقائية من تقييم الأخطار.
·
إن مدة الامتلاك القصوى للقروض العقارية لا تتعدى 25
سنة.
ب- طرق إعادة التمويل الرهني:
تتوافر ش.إ.ت.ر على طريقتين[3]
أساسيتين لإعادة تمويل محافظ القروض الرهنية:
- إعادة التمويل "مع حق الرجوع":
تبعاً لهذه الطريقة، فإنه بإمكان الوسيط المعتمد الحصول عل المبالغ
المطلوبة لإعادة تمويل القروض التي قدمها في إطار تمويل السكن في حدود 80 % من الضمانات المقدمة لذلك، إلا أن القروض تبقى ضمن
موجودات الوسيط المعتمد. و يتحمل هذا الأخير جميع الأخطار المتعلقة بالقروض
الممنوحة في إطار تمويل السكن، كما تبقى جميع الرهونات العقارية و التأمينات مسجلة
باسم الوسيط المعتمد.
- إعادة التمويل "بدون حق الرجوع":
و تبعاً لهذه الطريقة، فإنه بإمكان
الوسيط المعتمد الحصول على المبالغ المطلوبة في إطار إعادة التمويل للمحافظ
العقارية التي تم تمويلها في إطار القروض السكنية، لكن بعد إتمام تحويل جميع
الرهونات و الضمانات الأخرى باسم شركة إعادة التمويل الرهني، أي عكس ما هي عليه
الطريقة الأولى. و تتحمل بمقتضى ذلك ش.إ.ت.ر جميع الأخطار المتعلقة بالديون التي
تمت إعادة تمويلها بشرط أن:
×
يتعهد الوسيط المعتمد بالاستمرار في إدارة القروض
المتنازل عنها لفائدة شركة إعادة التمويل الرهني مقابل عمولة يتم الاتفاق عليها
بين الطرفين.
يتعهد الوسيط المعتمد بالاستمرار في إدارة القروض
المتنازل عنها لفائدة شركة إعادة التمويل الرهني مقابل عمولة يتم الاتفاق عليها
بين الطرفين.
×
أن يوقع الوسيط المعتمد مع ش.إ.ت.ر عقداً يتضمن إدارة و
استرداد المبالغ المستحقة من الزبائن.
×
أن يوقع الوسيط المعتمد مع ش.إ.ت.ر عقداً يتضمن عملية
التنازل على المحافظ العقارية.
هذان العقدان يخضعان للتفاوض بين ش.إ.ت.ر و الوسيط المعتمد.
إرسال تعليق